Мой опыт показывает, что инженеры-строители редко добавляют к объему работ какие-то совершенно ненужные услуги, но зато они частенько склонны сокращать объем запланированных работ. Владельцу недвижимости, особенно тому, кто не занимался этим делом уже лет двадцать, бывает очень трудно определить, надо или не надо их выполнять, пока не случится ливень и он не обнаружит, что на месте стоянки для машин появилось грязное болото. Лишь тогда станет ясно, что строители напрасно сэкономили на сооружении ливневых стоков. Такие вещи случаются.
Задачи, которые может решить инженер-строитель, порой далеко выходят за пределы коммуникаций и дренажных систем. Я всегда рекомендую клиентам найти инженерную фирму, руководитель которой разбирается не только в технике, но и знает расположение коридоров и кабинетов в городской администрации. Политические навыки – отличное дополнение к техническим. Знакомство с людьми, от которых зависит решение вопросов, и умение преподнести свою проблему чиновникам можно сравнить с козырным тузом на руках.
Три наиболее распространенные опасности в работе с инженерами-строителями
1. Несвоевременное выполнение работ.
2. Несовпадение планов и схем с реальным расположением коммуникаций.
3. Составление планов без учета топографических особенностей местности, результатом чего становится застаивание воды и неработоспособность дренажных систем.
Чтобы решить эти проблемы, целесообразно установить порядок оплаты инженеров в зависимости от соблюдения графика работ. Кроме того, инженер, архитектор и подрядчик должны вместе заранее проанализировать все имеющиеся карты и схемы.
Геодезист-землеустроитель
Думаю, вам доводилось видеть, как геодезисты что-то измеряют с помощью теодолита. Вот как раз эти измерения и дают возможность владельцам недвижимости и их кредиторам спокойно спать по ночам, зная, что их здания стоят там, где и должны стоять. Кроме того, результаты измерений представляются в виде официального документа со всеми подписями и печатями. Это уже неопровержимый факт.
Так что же геодезисты так старательно рассматривают в свои инструменты? В большинстве случаев речь идет о следующих моментах:
• Проектирование или нанесение на план существующих подъездных путей к недвижимости.
• Определение размеров участка и месторасположения недвижимости на местности.
• Выявление случаев нарушения границ собственности. Геодезист определяет, не вторгаются ли какие-то части и конструкции других зданий и сооружений на ваш участок (или наоборот). Подобные случаи могут повлиять на стоимость собственности, а их устранение – оказаться дорогостоящим делом.
• Определение местонахождения всех зданий и подсобных строений. Геодезист наносит на план точное расположение всех объектов на земельном участке и подтверждает, что они находятся именно там, где и запланировано, и соблюдены все необходимые расстояния между объектами.
• Расположение пешеходных путей. Геодезист отмечает точное расположение всех существующих на участке дорожек и намечает новые, если предусматривается его благоустройство.
• Разработка мер по снижению дорожного шума. Геодезист отмечает на плане, где должны располагаться «лежачие полицейские», шумопоглощающие полосы зеленых насаждений и другие сооружения, замедляющие скорость движения автомобилей и снижающие от них шум, а также создающие дополнительные удобства для жильцов, пешеходов и велосипедистов.
Разумеется, ни один участок не похож на другой, и каждый проект ставит перед геодезистами-землеустроителями особые задачи. Например, Аризона, для которой характерна гористая местность и каменистые почвы, славится строгими законами, направленными на сохранение дикорастущей растительности и естественных природных образований. Геодезисты отмечают там на планах каждый гигантский кактус цереус, каждое дерево пало-верде и каждое обнажение скальных пород, которые подлежат охране как ценные природные объекты.
Наконец, землеустроители следят за тем, чтобы между участками не оставалось «ничейной» земли. И на это есть причины. Подумайте сами: на кого в таком случае будут возложены расходы на содержание участка, который никому не принадлежит? Кто будет нести ответственность за несчастные случаи, которые могут на нем произойти?
Попутно решаются вопросы права собственности. Вам может дорого обойтись покупка дополнительного куска земли, который требуется по проекту, чтобы соблюсти все необходимые строительные требования для зданий и подъездных путей. Не забывайте, что если вам нужен дополнительный участок, это вовсе не значит, что сосед захочет его продать.
Инженер-эколог
Этот профессионал может понадобиться вам на самой ранней стадии подготовительного периода при приобретении недвижимости. Если он найдет в здании или на участке опасные для здоровья вещества, вам, возможно, придется пересмотреть свое решение о покупке. На этом, скорее всего, будут настаивать и кредиторы. В любом случае вы должны знать, как обстоят дела с экологией в приобретаемой вами собственности.
Нередко дома строятся на участках, содержащих токсичные или иные вредные для здоровья вещества. В качестве примера можно привести нью-йоркский район Лав-Кэнел. Бывают и не столь экстремальные случаи, когда имеющиеся вредные вещества можно удалить, но это обычно обходится весьма дорого. С учетом строгости сегодняшних законов и норм, касающихся жилищного строительства и ремонта зданий, вам вряд ли захочется очутиться в первой ситуации. Но даже если речь идет о втором сценарии (а это более вероятно), вы должны заранее представлять себе размер расходов по обеззараживанию.
Занимаясь поисками инженера-эколога, в первую очередь обращайте внимание на его опыт работы в этой области. Стоит, пожалуй, прислушаться к рекомендациям банка, который выдает вам кредит. Банкиры могут посоветовать инженера, с которым уже имели дело по предыдущим сделкам. Опыт эколога очень важен, потому что это может избавить вас от проведения дорогостоящих исследований.
В подготовительный период вы должны заключить с ним соглашение на так называемое первичное обследование здания и участка. В этом случае эколог проводит визуальный осмотр сооружений и прилегающей к ним местности, беседует с прежними владельцами, соседями, жильцами и анализирует историю недвижимости. Цель этой работы состоит в том, чтобы определить, не осуществлялось ли на данном участке или в здании производство, складирование или захоронение опасных веществ. Никаких образцов и проб на данном этапе не берется.
В идеальном случае после получения «чистого» отчета о первичном обследовании вам не потребуется проведения более глубокого анализа проб и образцов на содержание в них опасных веществ. Этот процесс недешев и отнимает много времени, так как в некоторых случаях для получения проб требуется проведение раскопок и бурение скважин.
В ряде случаев в титульных документах на право собственности содержится оговорка, что при обнаружении вредных или опасных веществ новый владелец обязан принять меры по их удалению. Если они были обнаружены в ходе подготовительных мероприятий перед покупкой, то он обязан обнародовать полученные сведения. Совершенно очевидно, что кредиторам хочется видеть «чистый» отчет о первичном обследовании, чтобы ничто не мешало проведению сделок с данной недвижимостью и не вызывало необходимости дополнительных расходов, а также не портило историю недвижимости.
Некоторые инженеры-экологи в контракты на проведение работ с владельцами включают оговорку, что глубина исследований зависит от размера их оплаты. Разумеется, если впоследствии при проведении более глубоких исследований вредные вещества все-таки будут обнаружены в их собственности, то это не освобождает владельцев от ответственности.
Посредники в сделке
Чем больше вы совершаете сделок с недвижимостью, тем ближе знакомитесь с участвующим в них посредником. Этот человек представляет собой нейтральную и незаинтересованную сторону во всех договорах и соглашениях между покупателем, продавцом, кредитором, а в некоторых случаях и брокером по недвижимости. Он изучает и заверяет все документы, направляет их по принадлежности, а также присутствует при подписании всех соглашений и следит за их исполнением.
Опять-таки подчеркиваю, что эта глава написана с позиций юриста. Поэтому хотелось бы затронуть такую тему, как страхование против дефектов правового титула[2]. Такой полис запрашивается посредником. В данном случае страховое покрытие осуществляется как бы задним числом, так как оно охватывает потери, возникшие в результате событий, которые произошли до заключения договора страхования. Срок страховки заканчивается датой оформления полиса и распространяется на неограниченный период в прошлое. В данном случае мы наблюдаем абсолютно противоположную ситуацию по сравнению со страхованием имущества или жизни, где страховое покрытие распространяется только на события, происшедшие после заключения договора страхования в течение оговоренного срока. Такое страхование защищает владельца недвижимости и его кредиторов от денежных потерь, если титул на право собственности оказывается недействительным или дефектным в результате жульничества, обмана или допущенных в прошлом неумышленных ошибок. Правда, оно не защищает от потери имуществом рыночной цены вследствие правовых тяжб, и это необходимо знать при вступлении в право владения недвижимостью.
